美国“黄金狂热”重磅信号!分析师:房地产投资意愿下降至历史最低点……

文/小萧2024-10-22 12:35:10来源:第三方供稿

24K99讯 Recherche Bay贵金属投资研究家洛朗·莫瑞尔(Laurent Maurel)表示,美国房地产投资意愿降至历史最低点,房地产市场和股市的低迷使消费者降温,促使他们优先考虑储蓄而不是消费。他展望,在投资者逐渐撤离房地产之际,以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。

他解释说,美国货币体系允许通过信贷创造过程自由创造新的法定货币,而房地产市场依赖于这种信贷创造的主要驱动力之一:抵押贷款。

“过去50年,大多数发达经济体都采取了同样的模式,即利率稳步下降,公共和私人债务不断增加,这使得经济和资产市场在人口老龄化的情况下仍然蓬勃发展。低利率鼓励人们申请更大额度的抵押贷款,从而推高了房地产价格。以较低的利率提供更多信贷,会推高房价。 然而,这种信贷量的扩张也导致流通中的纸币数量大幅增加。”

“因此,当房地产价格与黄金等供应有限的竞争货币相比时,价格保持稳定。充分弹性的信托制度如果运用得当,将大有裨益,因为它能让决策者在危机时期支持经济。然而,如果管理不善,它可能会导致资产价格暴涨和通胀压力。”

莫瑞尔强调,这正是美国房地产市场正在发生的事。

根据Reventure基于134年数据的分析,经通胀调整后的房地产价格目前几乎比过去130年的平均水平高出100%。目前的价格甚至超过了2006年房地产泡沫时期的价格。

美国房价与家庭收入中位数之比已达到创纪录的7.2倍,超过了2022年的7.1倍和2008年房地产泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前,这一比例为5.5倍。在5年的时间里,房价上涨了50%,而家庭收入仅增长17%。因此,住房供应持续恶化。

(来源:GoldBroker)

在美国,2023年全职房地产经纪人和经纪商的数量将降至44万人,为2014年以来的最低水平。这数字在一年内减少7.2万人,降幅为14%,为2008年以来的最大降幅。

(来源:GoldBroker)

自2022年以来,全美房地产经纪人协会的会员人数减少了10万,降至约150万。7月份,待售房屋数量创下历史新低,甚至低于2020年疫情期间的水平。与此同时,抵押贷款需求处于30年来的最低水平。

房主杠杆率(即家庭抵押贷款债务占房产价值的百分比)目前处于1958年第四季以来的最低水平,约为27.3%。在2008年全球金融危机爆发前达到顶峰后,随着利率下降,这一比例稳步下降。

(来源:GoldBroker)

随着长期利率上升,借贷能力可能再次恶化。出乎所有人的意料,美联储的降息在最近几周并未产生预期效果,长期利率实际上大幅上升。

房地产利率快速恢复上涨,出乎所有人的意料。

(来源:GoldBroker)

莫瑞尔强调:“没人愿意出售房屋,因为没人愿意放弃3%或更低的抵押贷款利率。许多房主因为这些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足够的资金以现金购买,否则将3-4%的抵押贷款利率换成6.5%的利率是没有意义的,除非你要搬到更便宜的地区。 而且也没人愿意买!现在利率已经上涨,谁愿意多付35%以上的本金呢?”

“市场已经陷入停滞,”他补充道。

“利率下降进一步强化了这种预期,如果利率继续下降,今天买入还有什么意义呢?由于当前形势,房地产经纪人正在离开该行业,因为他们很难获得新的委托。市场上房产供应量低,这让新经纪人和他们的买家望而却步,因为好几个人都在竞标同一套房子。房地产已经是一个困难的行业,长期没有收入。”

然而,目前的僵局是过去50年来前所未有的,市场完全冻结。更糟糕的是,这种僵局正在彻底改变市场的情绪:在美国购买房地产的意愿从未如此低落。

(来源:Bravos Research)

他提到:“如今,在美国,购买房屋或公寓被视为一个荒谬的想法,历史上从未出现过对房地产行业如此负面的情绪。这种极端情况的特点是缺乏买家、卖家和流动性,而价格却达到历史新高,没有人再有兴趣购买房产,这在美国房地产历史上是前所未有的。”

在法国,购房意愿也可能受到影响,一方面是因为利率上升,另一方面也是因为市场本身的原因。政府计划在2025年财政法案中加强对非专业家具租赁(LMNP-Non-Professional Furnished Rental)的征税。

目前,业主可享受折旧优惠,但在计算销售资本收益时不考虑折旧。改革提议重新整合这一摊销,从而增加应税资本收益。如果出售摊销后的财产,则需征税的资本收益将会高得多。

换句话说,当房产转售时,业主的租金收入将被征收重税。专业人士担心这会对租赁市场产生影响,担心带家具的房产投资吸引力会降低。

但最重要的是,房地产投资情绪可能会受到影响。在法国,就像在美国一样,购买房地产的欲望可能会进一步减弱。

莫瑞尔最后表示:“在美国,实物黄金的狂热是否也将出现?那些避开房地产的人会转向实物黄金来保住他们的积蓄吗?西方对黄金的态度开始发生变化。在投资者逐渐撤离房地产之际,以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。”

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